La fiscalité est un aspect important à considérer pour tout investissement immobilier en France, en particulier pour les propriétaires qui souhaitent louer leur bien immobilier. Il existe plusieurs options fiscales pour une location immobilière en France, chacune ayant ses propres avantages et inconvénients.
La location nue au régime micro-foncier est une option fiscale pour les propriétaires qui louent leur bien immobilier non meublé. Les revenus locatifs sont imposés selon le régime micro-foncier si les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Dans ce cas, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 30 % sur le revenu locatif brut.
La location nue au régime réel est une autre option fiscale pour les propriétaires qui louent leur bien immobilier non meublé. Les revenus locatifs sont imposés selon le régime réel si les revenus fonciers annuels dépassent 15 000 €, ou si l’on a choisi cette option. Dans ce cas, le propriétaire peut déduire toutes les charges liées à la propriété, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais d’entretien et les travaux de rénovation, pour réduire son assiette fiscale.
La SCI (Société Civile Immobilière) à l’impôt sur le revenu convient aux propriétaires qui :
– ont acheté à plusieurs ;
– veulent garder plus de souplesse qu’en achetant en indivision ;
– souhaitent exploiteur leus biens en location nue.
Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et les associés sont imposés individuellement à l’impôt sur le revenu en fonction de leur participation dans la SCI. Ce type de SCI est transparente fiscalement (l’argent de la SCI est le vôtre).
La SCI à l’impôt sur les sociétés permet de dissocier les revenus locatifs de la SCI des vôtres. Les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur les sociétés. La SCI peut déduire toutes les charges liées à la propriété et amortir le coût d’acquisition.
Pour simplifier, vous achetez un appartement 200.000 €, vous l’amortissez sur 20 ans. Chaque année, vous pourrez déduire 10.000 € de vos revenus locatifs.
20 ans plus tard, la valeur nette comptable sera de 0 €.
Si vous revendez le bien à 250.000 €, vous réaliserez une plus-value de 250.000 €. Ces derniers viendront s’ajouter au résultat et seront taxés à l’impôt sur les sociétés.
C’est généralement le type de société qui est recommandé si l’on souhaite développer son patrimoine et le garder plus de 30 ans.
Le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) convient à la location d’un bien immobilier meublé. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et le propriétaire peut déduire :
– toutes les charges liées à la propriété ;
– les frais de meubles et d’équipements ;
– les amortissements de leur investissement immobilier.
En revanche, à la revente, bien que vous ayez amorti votre bien, vous n’aurez pas à les réintégrer fiscalement.
Concrètement, vous achetez un appartement 200.000 €, vous l’amortissez sur 20 ans. Chaque année, vous pourrez déduire 10.000 € de vos revenus locatifs.
20 ans plus tard, si vous le revendez 250.000 €, vous payerez la plus-value uniquement sur les 250.000 € de différence.
De plus, vous bénéficierez du régime de plus-value des particuliers assez avantageux :
La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % + 17,2 % de CSG/CRDS.
Cet avantageux régime fiscal est possible tant que l’on a pas atteint les 2 conditions suivantes :
– 23 000 € de recettes locatives (loyers + charges) par an ;
– recettes locatives supèrieures à 50 % de son revenu global.
Si l’on atteint ces 2 conditions, le régime LMP (Location Meublée Professionnelle) s’applique. Les revenus locatifs sont imposés en fonction de la structure juridique choisie par l’entrepreneur :
- imposition sur revenu (catégorie des bénéfices industriels et commerciaux) ;
- imposition sur les sociétés ;
- régime de la micro-entreprise, (auto-entrepreneur) si son chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 188 700 € pour les meublés classés et 77 700 € pour les meublés non classés.
En conclusion, il existe plusieurs options fiscales pour une location immobilière en France. Ce choix a un lourd impact sur votre trésorerie et les modes de location autorisés. Nous sommes là pour vous accompagner et vous aider à faire le meilleur choix en fonction de :
– votre trésorerie ;
– vos objectifs (achat-revente, développement de patrimoine, transmission…)